买房是人（rén）生（shēng）一（yī）大（dà）事，签订房屋买卖合同（tóng）更不可放松警惕（tì），因为买卖双方（fāng）在专业知识上（shàng）信息不对称，有时（shí）买方（fāng）并非出于本意或者不知道如（rú）何把握合同，以致最后在合同履行中处（chù）于被动地位。因此，在签（qiān）订房（fáng）屋（wū）买（mǎi）卖合同时需要多加（jiā）注意，了解合同内容，谨防合（hé）同陷阱。

签订（dìng）空白条款（kuǎn）需注意

1．看是否（fǒu）有商品房预售许可证（zhèng）

取得（dé）商品房预售许可证必（bì）须符（fú）合下列条件：

（1）开发企业（yè）具有企业（yè）法人营业执照和房（fáng）地产开（kāi）发企业（yè）资质证书；

（2）取得土地使用权证书和使用（yòng）土（tǔ）地批准文件；

（3）持（chí）有建设工程规划许可（kě）证和建（jiàn）设工程开工许可（kě）证；

（4）已通（tōng）过（guò）竣工验收；

（5）供水、供电、供热、燃气、通信等（děng）配套基础设施具备使（shǐ）用条件（jiàn），其他配套基础（chǔ）设施和公共设施具（jù）备交付使用条件或已确定进度和交付日期；

（6）物业管理方案（àn）已落实。

买现房的好处在于（yú）可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地（dì）产权（quán）利证（zhèng）书等。购房（fáng）人可到房地产管（guǎn）理部门核实（shí）该商品（pǐn）房预售许可证真假即（jí）可，无商（shāng）品房预售许可证对外（wài）销售房屋的，购买时都有（yǒu）隐患（huàn），存有不安全因素。

2．看（kàn）合同中（zhōng）的土（tǔ）地性质

现（xiàn）在很多房地产开发项目的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为（wéi）综合用地或（huò）者商住两用地，导致（zhì）土地使用年限不（bú）是70年（nián），甚至有些只（zhī）有40年。

在购买（mǎi）时（shí）一定（dìng）要看清土地是否为出让取（qǔ）得（dé）以及土地使用年限是（shì）否为（wéi）70年。目前法律只是规定住宅到（dào）期可自动续期，其他非住宅性质土地一般需缴费续（xù）期。

3．看清楚房屋用途（tú）

现在有些对外销售的房屋虽（suī）然和住宅一样，但用（yòng）途为公寓。

关（guān）于公寓的界定，目前（qián）不是很明确（què）。明确的是，国家强制标准中对日照的要（yào）求没有提及公寓一词，只有对（duì）住（zhù）宅的解释。公寓光照时间不需要满足大寒日有效日照内满窗日（rì）照时间不少于两小时。另外公寓能否作为学区房，目前教育部门也没有明确的答（dá）复（fù）， 因此为了孩子入学购房的要（yào）特别慎重。

4．物业也不能（néng）忽视

在（zài）签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服（fú）务合同，由于开（kāi）发商（shāng）与前期物业公司关系（xì）一（yī）般比较紧密，物业公司的声誉，以及物（wù）业（yè）合同中的很多约定（dìng），也要（yào）仔细阅读。

虽然成立（lì）业委会后可以解聘物业公司，但目（mù）前的现实是很多小区（qū）因为居住（zhù）率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主（zhǔ）和物业之间纠纷较多。

5．车库（kù）和地下室或者（zhě）阁楼的约（yuē）定（dìng）

合同签订时，开发（fā）商承（chéng）诺（nuò）给（gěi）业主（zhǔ）赠送车（chē）库（kù）或者（zhě）储（chǔ）藏室、阁楼的（de），这些约定一定要写入合同（tóng），口头承诺（nuò）的东西往往（wǎng）因为缺乏证据最后不了了之。

是否有车库，一定要（yào）看规划，而不是听开（kāi）发商口头承诺。另外人防车位也需特别注意。

6．面积的约（yuē）定

这是目前（qián）引发（fā）纠纷（fēn）最多的（de）条款，大家都认为签订合同后，面积差（chà）距超过（guò）3%的，可以不用付费（fèi），实际这是错误的。

如（rú）果购房（fáng）人和开发商有约定，先遵（zūn）照约定，无约定再按（àn）照（zhào）规定执行。开发商往往在签订合同时和（hé）购房人进（jìn）行约定，约定以有（yǒu）资质的（de）测绘部（bù）门出具（jù）的（de）面积为主。

这一做法规避了（le）3%的法定条件。大家一（yī）定要看（kàn）清（qīng）楚这点，可以在合同签订时直接约定（dìng）面积，明确约（yuē）定超过多少不再（zài）付费。

7．贷款问题的（de）约（yuē）定

开发商（shāng）往（wǎng）往答应（yīng）帮助购房人贷款，但合（hé）同却不约定无法贷款可（kě）以退房，而是约（yuē）定因为购房人信誉等问题导（dǎo）致不能贷款的（de），购房人需一（yī）次性付清房（fáng）款。

可以先行查询个人信用（yòng）或者在（zài）合同中明确约定“因无法贷款可以解（jiě）除（chú）合同”。

8．逾期或者赔偿的问题

开发商和购（gòu）房人会在合同中，对双方办证或（huò）者缴纳购（gòu）房款等问题的（de）期限进行约定，但如（rú）果细心就（jiù）会发（fā）现，双方违约后，赔偿的（de）金（jīn）额是不对等的，合同签订时可要求对等待遇。

9．交（jiāo）房的（de）问题（tí）

交房（fáng）的条件，一定要在合同中明确（què）。在哪个验收环节（jiē）之后，才可（kě）认定完（wán）成交房。验收方式（shì）有单体（tǐ）验收、综（zōng）合验收、竣工验收备案（àn）、消防（fáng）验收等。

单体验收后，有可能小区还处于（yú）建设状态（tài），小区内的道路、绿化（huà）都（dōu）有可能未完成，居住不一定方便（biàn），因此需约定清楚。

10．小（xiǎo）区公共区域和（hé）公共（gòng）部位的约定

开发商（shāng）往往（wǎng）会告诉购（gòu）房者，小区内的会（huì）所（suǒ）、健身场所等多（duō）么规范、多么先进，绕开产权问题（tí）。

如果合（hé）同未约定这些场所的产权，开发商有可（kě）能卖掉这些（xiē）场所（suǒ），买主不一定能让业主免费或者优惠使用，如果合同中约定了（le）这些场所的所有权归（guī）业主所（suǒ）有，则开发商不能出售这些（xiē）场所。

11．对各（gè）类设施的约定

燃（rán）气、宽带等，往往开发商都只选择一家（jiā），导致用户无法选择，如果（guǒ）在合同中约定，要求开发商允许（xǔ）几家经（jīng）营商进入小区（qū），业（yè）主（zhǔ）就有主动权了。

12．双方协商解决的（de）内容必须多（duō）研究

凡是前面（miàn）提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是（shì）对开发（fā）商（shāng）不利的，一定要明确违约责任，不（bú）能简（jiǎn）单地标注协商解决（jué）。

合同附件也（yě）要（yào）留意

商品房买卖（mài）合同（tóng）除主合同外（wài），还（hái）包含四个附件，即（jí）房屋平（píng）面图、公共部位与公用房屋分摊建筑（zhù）面（miàn）积构成（chéng）说明、装修设（shè）备标准（zhǔn）和合同补充协议。

（1）房屋平（píng）面图应标（biāo）明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽（kuān）度（dù），还应标明阳台（tái）的大小、空（kōng）调机位（wèi）等具体的（de）设备位置（zhì）。

如（rú）果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确（què）指（zhǐ）示的作用，对开发商来说也没有明确（què）的（de）约束（shù）。

（2）无（wú）论是房屋平面图，还是（shì）公（gōng）共部位与（yǔ）公用（yòng）房屋分摊建筑（zhù）面（miàn）积构成说（shuō）明和装（zhuāng）修设备标准，都应使（shǐ）用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而（ér）不应使用概念化的词语。

像（xiàng）“高（gāo）级”“名牌（pái）”“精装修”这类词语（yǔ）不（bú）应在（zài）附件（jiàn）中出（chū）现，而应明确“高级（jí）”具体标（biāo）准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装修”达到（dào）什么装修效果（guǒ）。

（3）根据（jù）民事法（fǎ）律“意（yì）思自（zì）治”原则，商品房买受人完（wán）全可以不受格（gé）式条款（kuǎn）的（de）限制，与开发商进行协商，行使（shǐ）合（hé）同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些（xiē）模（mó）糊概念，修正主合同中的不（bú）合理条（tiáo）款。

13．房屋（wū）交付后，买受人发现房（fáng）屋（wū）实际情况与销（xiāo）售广告（gào）不符，可（kě）以要求开发商承担违（wéi）约责（zé）任吗（ma）？

为（wéi）了保护购房者（zhě）的权（quán）益，《最高人民法院关于审理商（shāng）品房买卖合同纠纷案件（jiàn）适用法（fǎ）律若干问题（tí）的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为（wéi）要约邀请，但是出卖（mài）人（rén）就商品房开（kāi）发规（guī）划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格（gé）的确（què）定有重大影响的，应当视为（wéi）要（yào）约。该说明和允（yǔn）诺即（jí）使未载（zǎi）入商品房买（mǎi）卖合同，亦应（yīng）当视（shì）为合同内容，当事人违反的，应当承（chéng）担违（wéi）约（yuē）责（zé）任。”

由（yóu）此可见，对于房（fáng）地（dì）产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及（jí）允（yǔn）诺（nuò），如果（guǒ）其对（duì）订立（lì）合同定价有重大影响，那么即使该说（shuō）明和允诺未（wèi）载入房屋买卖合（hé）同，也属（shǔ）于合同内容。若购（gòu）房（fáng）者发现（xiàn）说明或允诺的内容（róng）与实际不符时，可以（yǐ）要求（qiú）开发商承担违约（yuē）责任。

14．哪些（xiē）房地产不（bú）能转让？

根据《城市（shì）房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转（zhuǎn）让：

（1）以出让方式取得土地使用权的，不（bú）符合本法第三十（shí）九条规定的条（tiáo）件的（de）；

（2）司法机关和行政机关依法裁定（dìng）、决定查封或者以其他形式（shì）限制房（fáng）地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房（fáng）地产，未经其（qí）他共有人书面同意的；

（5）权属有争（zhēng）议（yì）的；

（6）未（wèi）依法登记领取权（quán）属（shǔ）证书的；

（7）法律、行政法规规定禁（jìn）止转让的其他情形。

15．仅有（yǒu）房产证，没有办理不动产（chǎn）登记，能（néng）取得房屋所有权吗？

不动产（chǎn）以登记的方式（shì）进（jìn）行公（gōng）示，只有进行登记才（cái）发生物权的效力（lì），买受（shòu）人才（cái）能获得不动产（chǎn）的（de）所有权（quán），登记（jì）就是将新的所有人的名字登（dēng）记（jì）在房产（chǎn）部门的登记簿（bù）上，不动产登（dēng）记簿是物权（quán）归属和内容的根据。而房（fáng）产证是房产部（bù）门（mén）发给权利人的一（yī）种享有权利的（de）凭证，只起到证据的作用，当不动产（chǎn）登记（jì）簿记载的权利人和房产证记载的（de）权利人不同时，以不动产登记（jì）簿为（wéi）准。即房（fáng）产证（zhèng）的效（xiào）力弱于不动产登记簿的（de）效力。一旦出现房（fáng）屋产权纠纷（fēn），不动产登记（jì）簿（bù）上所记载的人则拥有房屋的所有权（quán）。因此，在购买房屋（wū）时，一定要注意进行不（bú）动（dòng）产登记或者不动产登记（jì）的变（biàn）更。

16．买来的住房面积缩水怎么（me）办（bàn）？

面（miàn）积缩水是买房族经常遇到的问题，对（duì）于房屋“面积缩（suō）水”的问（wèn）题，应以房地产管（guǎn）理部（bù）门（mén）所做的（de）测量面积为准。《最高人民法院（yuàn）关于审理（lǐ）商品房买卖合同纠（jiū）纷案件（jiàn）适用法律若干问题的解释》对面积缩水问题（tí）作出了明确的规定：第一（yī），误差率在3%以内的，当（dāng）事人不（bú）能请求解除合同，但是对于缩水部分的购房款，开发商应（yīng）当返还。第二（èr），误差率超过（guò）3%，买（mǎi）房人可以选择请（qǐng）求解除合同，或者不解除（chú）合（hé）同（tóng），但是（shì）要求开（kāi）发（fā）商（shāng）承担其他责任。

17．开发商逾（yú）期交房怎么办？

开发商（shāng）应该按照约（yuē）定的时间交付房屋，这是开发商（shāng）的主（zhǔ）要义务。如（rú）果（guǒ）开发商（shāng）没有（yǒu）按期交房，买受人可以根（gēn）据（jù）不（bú）同情况，采取不同（tóng）的方式来维护自己的（de）合法权（quán）益（yì）。第（dì）一，开发商（shāng）不能（néng）按期交房，经催（cuī）告后（hòu）在（zài）合理期限内仍没有履行的，买受人可以解（jiě）除合同；第二，逾期交付（fù），经催告后在合理期限（xiàn）内仍没有履行（háng）的，买受（shòu）人不解除（chú）合（hé）同，可以请求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，经催告后开发商在合（hé）理期间内交（jiāo）付的，不能解（jiě）除合同，但是可以请求开发商承担（dān）违约责任。需要注意的是（shì），买受人享有的解除权必须在法定期间内行（háng）使，不行使的（de），解除权消（xiāo）灭（miè）。

18．房屋买（mǎi）卖（mài）合同签订（dìng）后，因意外事（shì）故使房屋毁损、灭失的风险由谁（shuí）承担（dān）？

《最高人民法院（yuàn）关于审理（lǐ）商品房买卖合（hé）同纠纷案件（jiàn）适（shì）用（yòng）法律若干问题的解释》第十一条就（jiù）此（cǐ）问题的（de）不（bú）同（tóng）情况分别（bié）作了规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付（fù）使用，但当事人另（lìng）有约定的除外。房屋毁（huǐ）损（sǔn）、灭失的（de）风险，在交付使用前由（yóu）出卖人（rén）承担，交付使用后由买受人（rén）承担（dān）；买受人接（jiē）到（dào）出卖人的书面交（jiāo）房通知，无正当理由拒绝接（jiē）收的，房屋毁损、灭失的风险自书（shū）面交房通知（zhī）确定的交付（fù）使用之日起由买受人（rén）承（chéng）担，但法律另有规定或（huò）者当事（shì）人另有（yǒu）约定的（de）除外。”

由此可见，一般情况下，房屋损坏的风险（xiǎn），在房屋交付之前由出卖人承担；在（zài）房屋交（jiāo）付给买受人之后，由买受人（rén）承担。此处所说的交付，是（shì）指房屋的（de）转移占有，就是把房（fáng）屋由出卖（mài）人手中，交（jiāo）到买受人手中（zhōng），由买受人占有（yǒu）使用（yòng）该房（fáng）屋。

19．签订商品（pǐn）房预售合同，应（yīng）具备哪些条件？

根据《城市房地产（chǎn）管理法》第四十五条规定,商（shāng）品房预售，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权（quán）出（chū）让金，取得土地使用权证（zhèng）书；

（2）持（chí）有（yǒu）建设工程（chéng）规划许可证；

（3）按提（tí）供预（yù）售的商（shāng）品房计算，投入开发（fā）建设的资金达到工程建设总投资的百分（fèn）之（zhī）二十五以上，并已经确定施工进（jìn）度和竣（jun4）工交付日期；

（4）向（xiàng）县级以上人民政府房产管理部门办理（lǐ）预售登记（jì），取得（dé）商（shāng）品房预售许可证明。

商品房预售人应当（dāng）按（àn）照国家有（yǒu）关规定（dìng）将预售合同报县级以上人民政府房产（chǎn）管理部门和（hé）土（tǔ）地管理部门（mén）登记备案。商（shāng）品房预售（shòu）所得款项，必须用于（yú）有关的工程建设。

20．出卖人未取得（dé）商品房（fáng）预售许可（kě）证（zhèng）明，其与（yǔ）买受人签订（dìng）的房屋预售（shòu）合同是否有效？

《最高人民法院（yuàn）关于审理（lǐ）商品房买卖合同纠纷案件适用法律（lǜ）若干问题的解释》第二条规（guī）定：“出卖人（rén）未取得商品房预（yù）售许可证明，与买受人订立的商（shāng）品房预售合同，应（yīng）当认（rèn）定无效（xiào），但是在（zài）起诉前取得商品房（fáng）预售许可（kě）证明的，可以认定有效。”

可见，要签订（dìng）商品房预（yù）售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该（gāi）合同（tóng）无（wú）效（xiào）。当然，也有例（lì）外情（qíng）况。如（rú）果在买受人（rén）向法院起诉（sù）之前，商品房预售人取（qǔ）得了商品房预（yù）售许可（kě）证明（míng），可认定预售合（hé）同有效。

21．房屋买卖（mài）双方签订预售合（hé）同后，没有进行登记备（bèi）案（àn），一方当事人可以请（qǐng）求确认（rèn）合同（tóng）无效吗？

《最高人民法院关于审（shěn）理商品房买卖合同纠纷案件适（shì）用法（fǎ）律若干问题的解释》第六条规（guī）定：“当（dāng）事人以商品房预（yù）售（shòu）合（hé）同未按照法（fǎ）律、行政（zhèng）法规规定办理登记备案手续为由，请求确（què）认合同（tóng）无（wú）效的，不予支持。当（dāng）事人约（yuē）定以办理登记备（bèi）案手续为商品房预售合同（tóng）生效（xiào）条（tiáo）件的，从其约定，但当事人（rén）一（yī）方（fāng）已经履（lǚ）行主（zhǔ）要义务（wù），对方接受的除外。”

由此可见，虽然法律要（yào）求签订商品房预（yù）售合同后，需进行登记备案，但是（shì）如果双方签订预（yù）售合同后没有办理登（dēng）记备案手续，当事人要求确认（rèn）合同（tóng）无效的（de），法院不予（yǔ）支（zhī）持，是否办理登记备案（àn）手续不（bú）是预（yù）售（shòu）合（hé）同生效的条件。

22．房屋出现（xiàn）质量问（wèn）题，任何时候都可以要求出卖（mài）人修（xiū）复吗？

《商品房销售管理办（bàn）法》第三十（shí）三条规定：房地产开（kāi）发企业应当对所售商品房（fáng）承（chéng）担质量保修责任。当事人应当（dāng）在合同中就保修范（fàn）围、保修期限、保（bǎo）修责任等内容作出约定。保修期从交（jiāo）付之日起（qǐ）计算。商品住宅的（de）保修期（qī）限不得低于（yú）建设工（gōng）程（chéng）承包（bāo）单位向建设单位出具的质量（liàng）保修书（shū）约定保修期的存续期；存续期（qī）少（shǎo）于《商品住宅实（shí）行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下（xià）简称《规定》）中确定的（de）最（zuì）低保修期限（xiàn）的，保修（xiū）期不得低（dī）于（yú）《规定》中确定（dìng）的最低（dī）保修期限。非住宅商品房的保修期限不（bú）得低于建设工程承（chéng）包单（dān）位向（xiàng）建（jiàn）设单位（wèi）出（chū）具的（de）质量保修书约定（dìng）保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保（bǎo）修范围的质量问题，房地产开发（fā）企业（yè）应当履行保修义务，并对造成的损失（shī）承担赔偿责（zé）任。因不（bú）可（kě）抗力或者使用不当造成的损坏，房地产（chǎn）开发企（qǐ）业不承（chéng）担责（zé）任。

此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常（cháng）使用（yòng）条件下（xià），建设工程（chéng）的（de）最低保修期限为：（1）基（jī）础设施工程、房屋建筑的地基基（jī）础工程和主体结构工（gōng）程（chéng），为（wéi）设计文件（jiàn）规（guī）定的该工程的合理使用年限；（2）屋面（miàn）防水工程、有防水要（yào）求的（de）卫生（shēng）间、房间和外墙面的防渗漏（lòu），为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期（qī）、供冷期（qī）；（4）电（diàn）气管线、给排（pái）水（shuǐ）管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目（mù）的保修期（qī）限（xiàn）由发包（bāo）方与承包方约定（dìng）。

由此可见，关于房屋的保修期，是比较复杂（zá）的（de），当事人为了（le）维护自己的权益，除了依（yī）照法律规定，还可以在合同中进行详细的约（yuē）定，制定（dìng）房屋的保（bǎo）修条款。所以，房屋出现（xiàn）质量（liàng）问题，并不是任何时候都可以要求（qiú）出卖人维修（xiū）的，出卖（mài）人的（de）保修期是有一定的期限的。

23．房屋买卖双方签订合（hé）同后（hòu），出卖人与第三人恶（è）意串通，又签订合同并交付（fù）使用，买受人（rén）可以请求（qiú）确认第二个合（hé）同无效吗？

《最高人民（mín）法（fǎ）院关（guān）于（yú）审理商品（pǐn）房买卖合同纠（jiū）纷（fēn）案件适用法（fǎ）律若（ruò）干问（wèn）题的解（jiě）释》第十（shí）条规定：“买受人以出卖人与第（dì）三人恶意（yì）串通，另行订（dìng）立商品（pǐn）房买（mǎi）卖合同（tóng）并将（jiāng）房屋（wū）交付使用，导致（zhì）其无法取（qǔ）得（dé）房屋为由（yóu），请求确（què）认出卖人（rén）与第（dì）三人订（dìng）立的商品（pǐn）房买（mǎi）卖合同无效的（de），应予支持。”

因（yīn）此，房（fáng）屋买（mǎi）卖双方签订（dìng）合同（tóng）后（hòu），出卖人又与他人（rén）签订（dìng）合同，并（bìng）将房（fáng）屋（wū）交付使用（yòng），买（mǎi）受人只要能够证（zhèng）明出卖人与第（dì）三人是恶意串通，其可请求（qiú）法院确认出卖人与第（dì）三人签订的（de）合同无效。实际生活（huó）中，如果（guǒ）第三人（rén）明知买卖双方的（de）合同，还与出卖人签约，其实就是恶意。

24．房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来（lái），开发（fā）商是（shì）否承担违约责任？

《最高（gāo）人民法（fǎ）院关于审理（lǐ）商品房买卖合（hé）同（tóng）纠（jiū）纷案件适（shì）用法律若干（gàn）问题的解（jiě）释》第十八条规定（dìng）：“由于出卖人的原因（yīn），买受人在下列期限届（jiè）满未能取得房屋权属证书（shū）的（de），除当事（shì）人有特殊约（yuē）定外，出（chū）卖人应当承担违（wéi）约（yuē）责任：（一）商品房买卖合同约（yuē）定的办理房屋所（suǒ）有权登记的期限（xiàn）；（二）商品房买卖合同的（de）标的物为（wéi）尚未建成（chéng）房屋的，自（zì）房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合（hé）同的标的（de）物为已竣（jun4）工房屋的，自合同订（dìng）立之日起90日。合同（tóng）没有约定违约金或者损失数额（é）难以确定的，可以按（àn）照已付购房款总额，参照中国人民银（yín）行规定的金融机构计（jì）收逾（yú）期贷款利息的标（biāo）准计算（suàn）。”上述条（tiáo）文规定（dìng）了开发商逾期办理房产证应承担的（de）责任（rèn）。

实际生活中，房产证迟迟办不下来，有（yǒu）部分原因（yīn）是因为开发商出售手续不能及时办理齐全。由于开发商的（de）原因，导致购房者（zhě）在一定的期（qī）间（jiān）拿不到房产证的，购（gòu）房者可（kě）以要求开发商（shāng）承担违（wéi）约（yuē）责任。为（wéi）了更好（hǎo）地维护自身（shēn）权益，购房者在签订购房合（hé）同时，最好约定办理房（fáng）产（chǎn）证的（de）期限，将（jiāng）时间约（yuē）定（dìng）明确，以防开发商恶意拖延办证时间。

25．房屋买卖时，该（gāi）房屋所占范围的土地（dì）使用权是否随之转移？

《城市房地产管理法》第（dì）三十（shí）二条规定：“房（fáng）地（dì）产（chǎn）转让、抵押时，房屋的所有权（quán）和该（gāi）房屋（wū）占用（yòng）范（fàn）围内的土地使用权同时转让（ràng）、抵押。”根据上（shàng）述法条规定，房屋买卖时，该房屋所占范围（wéi）的土（tǔ）地使（shǐ）用权（quán）也（yě）随之转移，这就（jiù）是所谓的“地（dì）随房走”。房（fáng）屋买卖双方签订购房合同后，买卖双（shuāng）方（fāng）应到（dào）房屋所在地的县级以上地方人（rén）民政（zhèng）府（fǔ）的房产管理部门办理房（fáng）屋产权转（zhuǎn）移登记手续，之后房屋买（mǎi）卖双方凭借变（biàn）更后的房屋所有权证（zhèng）书和相关证件，到同级（jí）人民政府的土地管理部（bù）门申请办理土地（dì）使用权变更（gèng）登记，土地（dì）管理部门核实（shí）后，由同（tóng）级（jí）人（rén）民政（zhèng）府更换土（tǔ）地使用权证（zhèng）书。至（zhì）此，土地使用权随着房屋买卖发生变更。

26．房屋买卖双方已办完过户手续（xù），双方还能解除合同吗？

《合同法（fǎ）》第九十三（sān）条（tiáo）规定：“当事（shì）人协商（shāng）一致，可以解除合同（tóng）。当事人可以（yǐ）约定一方解（jiě）除合同（tóng）的条件。解（jiě）除（chú）合（hé）同的条（tiáo）件成就时，解除权人（rén）有权解除合同。”

由此可见，只要当事人（rén）双方（fāng）协（xié）商（shāng）一致，或者合（hé）同约（yuē）定的解除合同的条件成就，是可以解（jiě）除合同的（de），即使房屋已经过户。

27．房屋（wū）买卖（mài）合同签订（dìng）后，一（yī）方以（yǐ）未办理房屋产（chǎn）权变更登记（jì）为由主张合同（tóng）无效，能否成立？

《物（wù）权法》第十五条（tiáo）规定（dìng）：“当事人之间（jiān）订立（lì）有关设立、变更、转让和（hé）消灭（miè）不（bú）动产物（wù）权的合同，除法律另有规定或者合同另（lìng）有约定外（wài），自合同成立时生（shēng）效；未（wèi）办理物权登记的，不影响合同效力。”

由此可见（jiàn），对房屋买卖双方当事人（rén）来（lái）说，双方只要签订了（le）合同，是否到登记机（jī）关办理登记，不影响（xiǎng）合同效力。除非当事人在（zài）合同中约定合同生（shēng）效的时（shí）间或其他条（tiáo）款，否则，自合同成立时生效。所（suǒ）以，不能因（yīn）未办理变更登记（jì），主张合同无（wú）效。

28．房屋买（mǎi）卖中（zhōng），买受人迟延交付购房款，出卖人可（kě）否（fǒu）要求解除合同？

《最高（gāo）人（rén）民（mín）法院关于审理商品（pǐn）房买卖合同纠纷（fēn）案件适用法律（lǜ）若干问题的解释》第十五条规定：“根据（jù）《合同（tóng）法》第（dì）九十四条的规定，出卖（mài）人迟（chí）延（yán）交（jiāo）付房屋或者买（mǎi）受人（rén）迟延支付（fù）购房款（kuǎn），经（jīng）催告（gào）后在三个月的（de）合理（lǐ）期（qī）限（xiàn）内仍未履行，当（dāng）事人一方（fāng）请求（qiú）解除合同的（de），应予支（zhī）持，但当（dāng）事人另有约定的除外。法（fǎ）律没有规定或者（zhě）当（dāng）事（shì）人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理（lǐ）期限为三个月。对方当事（shì）人没有催告的，解除权应当在解除（chú）权（quán）发生之日起一年内行（háng）使（shǐ）；逾（yú）期不（bú）行使的，解（jiě）除权消灭。”

由此可见，房屋的买受（shòu）人迟延交付房款（kuǎn）的（de），出（chū）卖人可先予催告，要求其履行合同，支（zhī）付购房款（kuǎn），如果买受人在（zài）催告后3个月的合理期（qī）限内（nèi）仍不（bú）支付，出卖人可以请（qǐng）求解除合同（tóng）。此外，解除权有（yǒu）一定的行（háng）使期限。

29．租赁（lìn）房屋被卖（mài），租房人有权（quán）继续居住吗？

《合同法》第二百二十九条规定（dìng）：“租赁物在租赁期（qī）间发（fā）生所有权变动的，不影响租赁（lìn）合同的效力。”《最（zuì）高人（rén）民法院（yuàn）关于贯彻（chè）执（zhí）行〈中（zhōng）华人民共和国民法通则〉若干问题（tí）的意见（试行）》第一百（bǎi）一十九条规定：“私有房（fáng）屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效（xiào）。”由此可见，租赁（lìn）房屋被（bèi）卖，租房人有权继续居（jū）住。

案例君补充（chōng）：《民法（fǎ）典》第七百二十五条：租赁物在承租（zū）人按照租赁合同占有（yǒu）期（qī）限内发生所有权变动的，不（bú）影响租（zū）赁（lìn）合同的效（xiào）力。

30．什么是房屋承租（zū）人的优先购买权？

房（fáng）屋承租人的优先购买权是指（zhǐ）出租人出卖租赁（lìn）房屋的，应当在出卖之前的（de）合理期限（xiàn）内通知承租人，承租（zū）人享有以同等条件优（yōu）先（xiān）购买（mǎi）的权利。《合同法》第二（èr）百三十条（tiáo）规定，出租（zū）人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合（hé）理期限（xiàn）内通知（zhī）承租人，承租人（rén）享（xiǎng）有以（yǐ）同等条件优（yōu）先（xiān）购买的权（quán）利。《最高人民法院关（guān）于审理城（chéng）镇（zhèn）房屋租赁合同纠纷案件具体应用法（fǎ）律若干（gàn）问（wèn）题的解释》第（dì）二十一条规（guī）定：“出租（zū）人出卖（mài）租赁房屋未在合理期限内通知承租（zū）人或者（zhě）存在其（qí）他侵害承租人优先（xiān）购（gòu）买权情形，承租人（rén）请求出租人承（chéng）担赔偿（cháng）责（zé）任的，人民法院（yuàn）应（yīng）予（yǔ）支持。但请求确（què）认出租人与第三（sān）人签订的房屋买卖合（hé）同无效（xiào）的，人民法院不予支（zhī）持”。据（jù）此，出租人（rén）侵害承（chéng）租人优先购（gòu）买权的，出租（zū）人（rén）与（yǔ）第三人签订的房屋买（mǎi）卖合同不因此无（wú）效，承（chéng）租（zū）人只能请求出（chū）租人（rén）承担赔偿责（zé）任。

房屋（wū）承租人优先购（gòu）买必须（xū）符合以下条件：

(1)仅限于房屋（wū）租赁场合;

(2)出租人（rén）出卖出租房屋,应当（dāng）在出卖之前的合理期限（xiàn）内通知承租人。

(3)出租人侵害承（chéng）租人优先权（quán）的,承租人可主张赔偿损失;

(4)在转租的场合,次（cì）承租人与承租人都有优先购买权,二者发（fā）生冲突的,前者优先于后者.

案例君补充：《民法典》第七百二十（shí）六（liù）条（tiáo）：出租人出卖（mài）租赁房屋的，应当在出卖之前（qián）的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优（yōu）先（xiān）购买的权利；但是房屋按份共有人行使优先（xiān）购买权或者出租人（rén）将房（fáng）屋出（chū）卖给近亲属的除外。